物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。其包含的内容和物业管理收费应该是满足等价的原则。

第一，物业管理专项业务。

这是物业管理的基础工作，主要包括：

1、建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修，使之保持良好的可使用状态。房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。

2、设备管理。指对公共供水、供电、供暖、空调、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修，使之保持良好的使 用状态。

3、小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。

4、消防管理。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。

5、客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

　6、保安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等，但一般没有强制权力。还可延伸为阻止违反业主公约行为的发生和发展，提醒和劝阻邻里间干扰正常生活的情况等。

7、绿化管理。指对小区内的绿化设施进行维护保养以及必要的更新，为业主提供良好的生态环境。

8、清洁管理。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄与清除，以求保持一个清静、卫生的环境。

第二，小区服务。

包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。

第三，物业管理合同约定的其他内容。

目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现：

1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差。

2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决。

3、制度不健全，管理秩序混乱。

4、管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行。

5、乱收费现象严重。